テナント内装の契約・退去時に必ず問題になるのが “原状回復（Restoration / Make-good）”。
特に商業施設・オフィス・路面店では、原状回復を正しく理解しておかないと、
- 思ってもいなかった高額請求
- 工事区分（A/B/C工事）との混乱
- 何を残せるか／撤去するかの争い
- 契約書にないトラブル
が発生しやすく、最悪の場合は退去が遅れて追加賃料が発生することもあります。
この記事では、原状回復の原則を 法的考え方・実務・工事区分・資産区分 に基づき
誤りなく整理します。
① 原状回復とは何か
原状回復とは、
**「賃貸借契約開始時の状態に戻すこと」ではなく、
“借主が発生させた変更・造作を元に戻す義務” のこと。**
この定義が重要です。
“そのままでも資産価値が上がる部分” は戻す必要がない場合があります。
② 法的にはどう定義される？（誤解されやすい部分）
民法では、
- 原状回復とは 通常損耗（自然に起こる劣化）や経年変化を戻す義務はない
- 借主が 特別に行った造作・改造 を撤去する義務がある
とされています。
つまり、
賃貸人が当然負担すべき劣化（通常損耗・経年）は原状回復ではない。
テナントが作った内装・什器・設備は撤去対象。
しかし実務では、以下のような 契約上の特約 によって
「スケルトン戻し」が一般化しています。
③ 実務での原状回復の考え方（商業施設・オフィスの場合）
多くの商業施設・オフィスでは、契約書に
- 「スケルトン状態に戻す」
- 「借主負担で原状回復」
- 「造作は撤去し、必要に応じて復旧」
といった条項が記載されており、
契約内容 ＞ 法律の一般原則
の関係になります。
④ 原状回復の対象になるもの・ならないもの
正しく理解するために実務基準で整理します。
■ 原状回復の対象になるもの（撤去するもの）
C工事＝テナント資産は基本撤去
- 仕上げ（床・壁・天井）
- 非耐火の間仕切り
- 造作家具・什器
- 照明器具・配線（分電盤以降）
- カウンター・棚
- 厨房機器
- 看板（撤去条件がある場合）
テナントが追加・移設したもの
- 感知器・スプリンクラーの移設部分（復旧要）
- 給排水の追加系統（床上・天井内）
- 一次側への干渉があった場合の復旧
■ 原状回復の対象にならないもの（残してよい場合が多い）
A工事・B工事＝ビル資産
- ビル空調の二次側（B工事）
- スプリンクラー本体（A工事）
- 分電盤（A/B工事）
- 排水立管・ガス管
- 建物側の防災設備
これらは 撤去してはいけない または 撤去対象ではない ものです。
ただし、テナントが移設した部分の復旧は必要 です。
⑤ 原状回復が“スケルトン渡し”なのか“居抜き可”なのかを区別する
実務では次の2種類が存在します。
1. スケルトン戻し（最も一般的）
- 床：コンクリート素地
- 天井：スラブ現しまたは軽天下地撤去
- 壁：区画壁以外は撤去
- 設備：テナント施工部分を撤去し一次側復旧
- 看板撤去
商業施設のテナントで多く、オフィスでも一般的です。
2. 現状渡し・居抜き（次の借主と合意できた場合）
- 内装を残せる
- 設備も残置可能
- 原状回復費用をゼロにできる場合もあり
ただし ビル側の承認が必須。
⑥ 原状回復費用が高額になりやすいケース（要注意）
以下のパターンは非常に危険です。
① 厨房を作った店舗（給排水工事が多い）
- グリストラップ
- 給排水配管
- 排気ダクト
- 吸気設備
これらは 撤去費用が高く、復旧も必須。
② 天井を組んで空調や防災設備を大量に移設した場合
- スプリンクラーヘッド移設
- ダクトルート変更
- 感知器移設
→ 復旧費用は非常に高額。
③ 重量物（厨房、金庫、什器）の設置
床補修が必要になる。
④ 原状回復範囲の解釈が曖昧な契約
「原状」と「スケルトン」の違いで揉めやすい。
⑦ 原状回復トラブルを防ぐためのポイント
- 契約前に“原状回復の基準”を必ず確認する
→ スケルトンか、部分復旧か、現状引継ぎ可か - 工事区分（A/B/C工事）と資産区分を理解する
→ ビル資産部分は撤去不可、テナント資産部分は撤去必要が基本 - 退去条件を契約書に明文化する
→ 「原状とは何か」「どこまで戻すか」を明確にする - 既存写真の記録を取っておく
→ 紛争時の証拠として非常に有効 - ビル担当者との事前協議を行う
→ 実際の運用はビルごとに異なるため必須
■ まとめ
- 原状回復とは「契約開始時の状態」ではなく「借主が加えた変更を戻す義務」
- 商業施設では スケルトン戻しが標準
- C工事（テナント資産）は撤去、A/B工事（ビル資産）は撤去不可
- 原状回復費用は、厨房・防災移設・空調工事で高騰しやすい
- 契約前の確認と記録がトラブル防止の鍵
**■ 注意書き
本記事は一般的な解説であり、実際の原状回復範囲・費用負担は契約条件、ビル規定、工事履歴により異なります。必ずビル側資料・契約書・専門家へ確認してください。**
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