工事区分：A工事・B工事・C工事とは

A工事・B工事・C工事の違いと、資産区分・費用負担を実務目線で整理。

結論から言うと、A工事・B工事・C工事とは、
「誰が発注し、誰が費用を負担し、誰の資産になるか」
を整理するための工事区分です。
テナント内装ではこの整理が曖昧なまま進むと、想定外のコスト負担や工事範囲トラブルが発生します。

商業施設・テナント出店・オフィス移転などの内装工事では、
必ず登場するのが A工事・B工事・C工事 という考え方です。

しかし実務では、

ビルごとに運用が違う
費用負担と工事範囲が混同されやすい
「誰の資産か」が理解されていない

といった理由から、誤解が非常に多い分野でもあります。

この記事では、工事区分を正しく理解するために、

A・B・C工事の正しい定義
発注者・費用負担の違い
電気・空調・排水などの具体例
ビル側とテナント側の「資産区分」との関係
実務でトラブルを避けるポイント

を、実務目線で整理します。

1｜A工事・B工事・C工事とは？（正しい定義）

工事区分は、**工事内容そのものではなく、
「発注者」「費用負担」「管理主体」**で分類されます。

■ A工事（ビル側が発注・費用負担）

A工事とは、ビル（貸主）が発注し、費用もビル側が負担する工事です。

A工事の特徴

ビル全体の安全性・性能・法令遵守に関わる
テナントが勝手に触れてはいけない領域
原則として ビル資産

代表例

建物の構造補強
スプリンクラー・感知器の移設
排煙設備・防火設備
空調の一次側（本体・メインダクト）
電気の一次側（キュービクル・幹線）
排水縦管・ガス主管
共用廊下・外壁工事
耐火区画（防火区画）

👉 建物の根幹に関わるものはA工事と考えると分かりやすいです。

■ B工事（テナント費用負担・ビル指定業者施工）

B工事とは、テナントが費用を負担するが、
施工はビル側指定業者が行う工事です。

B工事の特徴

ビル全体に影響する可能性がある
品質・仕様をビル側が管理したい
費用はテナント負担でも、資産はビル側扱いになることが多い

代表例

空調の二次側工事
電気の二次側引込（分電盤一次側まで）
排水の主管接続部分
防災設備（感知器・ヘッドの移設など）
セキュリティ・弱電系の接続工事

👉 「テナントが払う＝テナント資産」ではない点が最大の注意点です。

■ C工事（テナント発注・テナント費用負担）

C工事とは、テナントが自由に発注し、
費用もテナントが負担する工事です。

C工事の特徴

テナント専有部分の内装・設備
内装デザインの大半が該当
原則として テナント資産

代表例

床・壁・天井仕上げ
間仕切り壁（非耐火）
照明・コンセント（分電盤以降）
看板（要承認）
厨房設備・什器
家具・造作・ミラー

2｜工事区分は「一次側・二次側」で決まることが多い

実務で混乱しやすいのが、設備の一次側／二次側の境界です。

● 電気の例

A工事：キュービクル・幹線
B工事：テナント分電盤への引込
C工事：分電盤以降（照明・コンセント）

● 空調の例

A工事：空調本体（中央空調・ビルマルチ）
B工事：二次側ダクト・吹出口調整
C工事：テナント独自のパッケージAC

● 排水の例

A工事：縦管・ピット内主管
B工事：主管への接続部分
C工事：床上配管・器具類

👉 一次側＝A/B、二次側＝B/C になりやすい
という整理が基本です。

3｜工事区分と「資産区分」の関係（重要）

■ 資産区分とは

工事で設置したものが、
**「誰の資産として扱われるか」**を示す考え方です。

工事区分	費用負担	資産区分
A工事	ビル	ビル資産
B工事	テナント	ビル資産になることが多い
C工事	テナント	テナント資産

■ なぜB工事はビル資産になることが多いのか

ビルインフラに直結している
退去後も残置されることが多い
次テナントが再利用するケースがある

そのため、
「払ったのに自分の資産にならない」
という状況が発生します。

■ C工事は原状回復義務とセット

C工事は原則テナント資産のため、

退去時に撤去
原状回復の対象

となるケースが多くなります。

4｜実務でよくある誤解

「ビル指定工事＝A工事」ではない
「テナントが払う＝C工事」ではない
「消防設備は全部A工事」ではない
「内装屋が触る部分＝C工事」でもない

👉 **判断軸は「発注・費用・管理・資産」**です。

5｜トラブルを防ぐためのポイント

事前にビルの「工事区分表・仕様書」を確認
電気・空調・排水は一次／二次を明確化
B工事は見積が高くなりやすいため早期に予算化
資産区分と原状回復条件を同時に確認
ビル設備に触れる場合は早期協議が必須

まとめ

A工事：ビル発注・ビル負担（ビル資産）
B工事：テナント負担・ビル指定施工（多くはビル資産）
C工事：テナント発注・テナント負担（テナント資産）
一次側／二次側の理解が工事区分のカギ
資産区分と原状回復の理解がトラブル回避につながる

初期段階で工事区分とビル規定を整理することで、
予期せぬコストや計画変更を防ぐことができます。

注意書き

※本記事は一般的な考え方を整理したものです。
実際の工事区分は、ビル規定・契約条件・設備構成・行政指導により異なる場合があります。

必ず、ビル側資料および専門家へご確認ください。